李嘉诚家族连抄底内地房企项目被斥趁火打劫

YinJi

李嘉诚家族连续抄底内地房企项目 被斥趁火打劫

时代周报

李嘉诚家族再度出手抄底房地产。

6月19日，李嘉诚现身广州，这为其家族旗下长实集团与龙光集团、合景泰富的一笔交易再添谈资。

李嘉诚空降的广州，是合景的大本营所在地，而一百多公里外的深圳，龙光已扎寨经营二十多年。长实这次的围猎对象，正是龙光与合景共同在香港开发的豪宅项目凯玥。

凯玥于2017年被龙光与合景联合体以168.55亿港元的代价买下，刷新香港保持了20年的地价纪录，一度为香港地王。5年后，龙光与合景出现事实违约，凯玥成为重要的谈判筹码。时代周报记者获悉，龙光、合景与债权人谈展期时，凯玥均被重点提及。

一笔百亿贷款，将多个利益相关方带上谈判桌。

据彭博社报道，龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。目前，债权银团计划出售这笔贷款的多数权益，长实为潜在买家之一。

“如果长实集团把项目拿走了，可能导致龙光境外债务重组谈判失败。”接近交易的知情人士向时代周报记者表示，凯玥对于龙光的境外债务展期谈判来说，是一个非常重要的抓手。

知情人士称，一旦长实李氏家族接盘，龙光及合景将收不到还债后项目的剩余价值，这对两家公司会造成极大损害，可能牵动龙光、合景的债务重组，对两家开发商境内项目交付肯定造成极大影响。“长实选择这个时间进来搅局拿走项目，不得不让人联想到‘趁火打劫’。”

对于上述指责，6月21日时代周报记者致函长实，寻求回应。截至发稿，长实方面尚未回应。

猎手候场，一场事关两大出险房企的生死之战，大幕已启。

首次交手

风雨欲来之际，合景曾将凯玥当做抵御逆境的安全伞。

今年3月，凯玥正式面市的两个月后，合景举办全球豪宅发布会，推介包括凯玥在内的“压箱底”项目。时代周报记者从现场获悉，合景董事会主席孔健岷亲自为活动站台，他的好友富力集团董事长李思廉也出席捧场。

彼时，合景身陷负面泥潭，即将违约的传言甚嚣尘上。孔健岷公开亮相，是为了表态公司无虞。熟料，两个月后的5月14日，孔健岷签发一则公告，由于未能如期兑付一笔约合8.27亿元的优先票据，合景构成违约。

龙光则在2022年8月宣告违约。

风暴已至，凯玥成为合景与龙光的重要筹码。因凯玥货值丰盈，倾注了两家房企大量心血。

凯玥模拟效果图

凯玥模拟效果图，图源：项目官网

凯玥前身是港岛南区鸭脷洲利南道宅地，可建总楼面逾76万平方呎，于2017年2月通过竞标的形式出让。

在这场土拍中，龙光与合景联合体与长实首次交战。彼时，长实地产、恒基地产与帝国集团联合体、英皇国际与佳明集团联合体、中海、万科等买家入标。最终，龙光与合景联合体最终力压13名对手，成功拿地。市场测算认为，这个超级豪宅项目可以实现300亿港元的销售额。

为了这场胜利，龙光与合景付出了高昂的代价。

利南道宅地成交价为168.55亿港元，楼面地价约22118港元/平方呎（约24万港元/平方米），总地价较市场最高估值（约110亿港元）溢价53%。

利南道宅地被命名为“The Corniche凯玥”。Corniche意为“沿着山崖的滨海道路”，由此延伸出滨水生活概念，曾被多个豪宅项目用作案名。不难看出，龙光与合景对凯玥的倚重之心。

2018年1月26日，凯玥动工。龙光、合景以及项目合作方代表一行12人出席开工典礼，他们头戴金色安全帽，手持金色铁锹，为凯玥的建设揭开序幕。项目总监李伟明表示，公司将尽心、尽力完成该代表性的项目，该项目也势必成为港岛南的新地标。

凯玥动工典礼

凯玥动工典礼，图源：龙光官微

2023年1月，房地产市场从狂飙归于平淡，凯玥终于入市销售。此时距离地块出让，已经过去6年。

据时代周报记者了解，凯玥定位为半山海景豪宅，包含6座住宅大楼，可售单位仅295套。值得一提的是，根据港媒报道，利南道宅地出让时，政府曾预计可提供约1420个单位。

可售单位骤减，凯玥面积膨胀，推向市场的全部是“千尺大宅”，实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米），主要户型为三房、四房，另有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。

从目前的销售进度看，凯玥去化效果平平。

香港豪宅可以采用招标方式销售，即开发商推出一套住宅招标，由开发商对比选择出价合适的买家，房源方能成交。特殊的交易模式，无疑拉长了成交周期。

时代周报记者获得的成交纪录册显示，截至5月3日，凯玥售出3套房源，成交总价在1.64-1.85亿港元之间，累计回收资金约5.32亿港元。

多方博弈

沿着山崖的滨海生活尚未兑现，龙光与合景先后面临流动性危机。未能守住风险防线后，龙光与合景力图抵挡长实攻势，保住“白月光”凯玥。

目前，凯玥肩负重任，成为各方争夺的主要对象。彭博社称，银行将享受优先受偿权，但其他债权人也可能尝试从该项目获得偿付。

多名接近交易的人士透露，仅汇丰等少数银行有意出售项目，银团中多数银行暂无出售计划。

在这场博弈中，偿付等级更优的银团抢跑以获得主动权。

为凯玥提供了102亿港元贷款的汇丰银行等债权银团，有意出售有关贷款的多数权益，以期收回大部分贷款。6月7日，市场再度传出消息，称债权银团已经与长实接触。据接近该笔银团的人士称，长江实业主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益。

为了保住凯玥，最近两个月龙光频繁召开电话会，与债权人沟通。5月中旬，龙光与合景就贷款问题与债权银团召开电话会议。6月8日，龙光举行离岸私募债持有人电话会。

据香港资本市场消息，在会议上，龙光与合景正试图阻止债权银团出售贷款。

接近龙光与合景的相关知情人士均对时代周报记者表示，目前凯玥项目的还款均如期兑付，项目仍在正常运作，“各方面都正常，没什么问题。”

“出现流动性危机的大多数房企并未进入破产清算的生死时刻，这些企业还心存自救的强烈愿望，这就导致项目并购市场必然会出现‘二手车效应 ’。”IPG中国首席经济学家柏文喜撰文指出，有资金压力的房企更倾向于保留优质项目以图借之绝地翻盘，这就导致一些出险房企对于优质项目不但有着明显的惜售心理，或许还会捂得更紧。

多方抗衡下，竞争格局已进入另一种形式的“不可能三角”。债权银团手握抵押物，希望尽快变现以获得更多确定性；合景与龙光难舍筹码，不甘心将凯玥拱手相让；长实四方窥伺，试图夺回错失的心头好。

博弈仍在继续，凯玥的归属，变数犹存。

这不是李嘉诚家族第一次尝试抄底出险房企。

2022年7月，中国恒大以竞标的形式将香港湾仔告士打道38号中国恒大中心摆上货架，长实集团确认入标参与竞买。彼时，中国恒大中心的市场估值约90亿港元，低于2015年的买入价125亿港元，较估值高点156亿港元折价约42%。中国恒大中心最终被债权人接管，长实铩羽而归。

过去，李嘉诚家族所到之处可谓所向披靡，收购猎物如探囊取物，去年5月只是参与广州土拍便引得满城风雨。今时今日，希冀抄底的“李超人”，却接连碰到“硬骨头”，罕见地遭遇两大房企反抗。

“超人”老了，市场变了，长实此番抄底能否顺利尚不可知。合景与龙光需要与时间赛跑，方可在银团急于变现时，抵御长实与下一个长实。

YinJi

消停点吧，别把啥屎盆子都扣李嘉诚头上!

老斯基财经

消停点吧。

李嘉诚抄个底，房产中介又给整高潮了。斯基朋友圈的中介们也开始张罗，有个中介兴起之时还作了两句诗：

买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。

这位才华横溢的中介生怕大伙看不懂诗里的内涵，还用大白话给翻译了一下：

李嘉诚都开始抄底了，等等哥们比李嘉诚还能预判市场吗？

要不是咱现在多看了几个公众号，大概就能被这帮能文能武、懂断章取义又懂PUA的中介给忽悠瘸了。

先说李超人抄的是啥底吧。

从去年开始，李超人又有抄底的迹象。去年7月参与竞买中国恒大中心，前阵子有个银团打算出售两家内地房企一笔贷款的权益，人家又成为潜在买家之一。

先划出关键词：这些项目都在香港。

非要跟内地扯上关系的话，那也就是内地房企在香港的项目。

非要跟内地扯上关系的话，那也就是内地房企在香港的项目

从去年开始，抄底香港的可不只有李超人。

去年年底，李宁以每月200万港元的租金租用了新港中心约630平方米的双层门店。

这个店面位于尖沙咀广东道，临近高端购物中心海港城。这个店面以前的租客是周生生，人家租的时候月租到过7000万港元。

香奈儿最近在铜锣湾渣甸街京华中心也租下了一个门面，是一个约为1765平方米的两层复式商铺以及高达6层的沿街广告外立面。

这个店面的最长总租期可达9年，据说每月租金300万港元。

香奈儿最近在铜锣湾渣甸街京华中心也租下了一个门面

店面在香奈儿来之前，已经空了3年。

上一任租客是内衣品牌维多利亚的秘密，2017年的月租大概是700万港元。再往前一任租客，支付过1080万港元的月租。

李超人抄底的是龙光集团和合景泰富共同在香港开发的项目——凯玥。

2017年，凯玥被龙光与合景联合体以168.55亿港元的代价买下，刷新香港保持了20年的地价纪录，一度是香港地王。

龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。目前，债权银团计划出售这笔贷款的多数权益，李超人是潜在买家之一。

大伙都是抄底，李超人的动作就被人贴上了标签——趁火打劫。

现在没有小道消息显示李超人究竟出价多少，被人说成“趁火打劫”。但斯基分析了下这个楼盘目前的投入状况，倒是很有意思。

这个楼盘当时的拿地代价是168.55亿港元，拿了地之后，龙光与合景联合体就向“汇丰+渣打+工银亚洲”银团贷款了102亿港元。

曾经有市场人士测算，这个超级豪宅项目可以实现300亿港元的销售额。

销售额刨去利润，就是成本。也就是说，这个楼盘的整体投资成本撑死不会超过300亿港元，其中102亿港元还是银团出的。

还有一个情况也值得注意，凯玥很有可能仍在建设中。去年11月，香港新房预告说凯玥将以现房发售。

去年11月，香港新房预告说凯玥将以现房发售

香港豪宅很多都是现房销售，因为豪宅爸爸大多是自用又迷信风水，所以他们喜欢在现楼出来后亲自视察再作决定。

从已有的公开资料看，开盘后，凯玥分两次推出4个单位、18个单位进行招标开售。这个楼盘一共有295个单位，所以从开售情况看，可能凯玥的建设进度还不到一半。

斯基这么一合计，龙光与合景两家房企的投入就很值得推敲了，很有可能他们两家的投入还不及银团。

凯玥分两次推出22个单位，但实际已经卖出的只有3套房源。

而银行贷款是2024年到期，这么一看，出了大头的银行想要变现也是情有可原。

按理说，龙光、合景这两家房企转让过很多项目，也接盘过别人家的项目，应该知道这是正常不过的商业买卖。

无非这次李超人是从银团手里买的项目权益，而不是从两家房企手里买的，从这一点上看，两家房企确实没捞着一丁点好处。

但自己变不了现，没理由让银团当冤大头啊。果然波旁斯基说得对，香港的银行才是真正的弱势群体。

在香港的建筑按揭中写了：

一旦买家已缴付全数楼价，在楼盘落成后，业主所享有的权益优先于承按银行。

这都是啥坑银行的套路？

香港卖楼花，真的是卖了一身的皮毛，真正的精髓还得靠咱们给发扬光大。

你说，到时两家房企万一要有个啥三长两短，银团到哪去扣押房产证去？这会儿有人愿意接盘，银团不得偷着乐？

李超人愿意接盘也是有原因的。

人家本来就挺看好这个地盘的，这块背山面海的优质地皮2017年出让时，李超人就参与了竞标。

这块地皮当时收到了14份标书，入标财团包括：

长实地产(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)、万科置业(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、会德丰地产、中国海外发展(00688.HK)、英皇国际(00163.HK)和佳明集团(01271.HK)、恒基地产(00012.HK)与帝国集团合资公司。

看这些入标的财团，论个头还是实力，都可以分分钟干掉龙光与合景的联合体。但架不住这个联合体够彪啊，直接把地皮价格顶到了“香港地王”的位子。

2016-2017年之间，也是一段很有故事的历史。

2016年5月至2017年2月期间，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价为1020.6亿港元，而内资企业从金额上就已经占据一半的位置。

中资企业也开始蜂拥而入香港中环、甚至买下整座办公楼。

当年，香港老牌开发商老板陈启宗说了一句意味深长的话：

欢迎内地房企来港，反正其他地方的企业之前来过都跑掉了。

从现在来看，凯玥这个项目还是被龙光、合景押对了宝，要不然也入不了李超人的法眼。

不过千算万算，咱们的内地开发商还是少算了一卦。

这些外资银行怎么能抛下他们，自个儿先套现了呢？在内地，大伙可是一根绳上的蚂蚱，再不济，往地上一躺就都解决了，反正最后有的是人埋单。

在他们那儿，咋不按咱的套路出牌呢？

斯基估摸着，有人一合计，跟人家讲商业套路不占优势。那咱拣擅长的来吧，给李超人贴个标签，让他吃不了兜着走。

也不怪咱出这种馊主意，咱想打折卖房的时候，不也有人使绊子嘛。