上海北京接连筑坝防资金违规入楼市调控深化

MeiTai

上海北京接连“筑坝”防资金违规入楼市 调控持续深化细化

路透北京2月1日 - 2021年的首月，中国地方楼市调控就接踵而至，10日内至少已有四城收紧政策，上海1月29日针对居民信贷管理的强化更是将本轮调控推向高潮，分析人士多认为此举堪称重磅，若执行到位楼市将明显降温，北京市次日亦表示将就信贷违规入楼市进行自查，后续或有更多热点城市跟进。

中国央行官员此前表示“某些领域的泡沫已经显现”，银保监会主席去年年底再提房地产是现阶段金融风险方面最大“灰犀牛”并要求坚决抑制房地产泡沫，监管层高度关注房地产金融风险，从本轮调控升级来看，从居民、企业和银行三方看，都难有资金松动可能。

中国指数研究院分析师马琛表示，上海进一步对居民信贷进行管控，力度较之前明显加大。短期内，政策精准打击投机投资需求，提升其购房持有成本，同时，加强居民信贷监管，有利于购房者更加理性置业，上海市场热度将明显降温。

“当前，房地产金融审慎管理制度管理的‘三方’（居民、企业和银行），政策均在持续深化和细化，短期内将有更多热点城市从居民端的政策跟进，为市场实质性降温。”

距离121楼市调控仅一周，上海市再出重拳收紧需求端，上周五晚间发文，要求辖内各商业银行对2020年6月以来发放的消费类、经营性贷款以及个贷进行全面自查；要求各商业银行“严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。”

继上海之后，北京市银保监局也在周末表示，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，已要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

“上海针对信贷的政策内容非常详细，这一轮房价上涨和信贷违规进入房地产关系非常大。”中原地产分析师张大伟称，这一政策出台代表调控开始真正有力度了，但效果还得看执行力度如何。

统计局此前公布，2020年房地产开发企业到位资金比上年增长8.1%，从分类看，个人按揭贷款增速最为迅猛，同比增长9.9%，其他依次是利用外资（9.3%）、自筹资金（9%）、定金及预收款（8.5%）以及国内贷款（5.7%）。

而中国央行上周五发布2020年金融机构贷款投向报告称，去年末人民币房地产贷款余额同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点；住户经营性贷款余额则同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年同比多增1万亿元。

中信证券的明明债券研究团队表示，近期部分城市房价快速上涨已经使得央行收紧了房地产领域信贷投放，同时房贷集中度控制或将自然抬升房贷利率，配合各地房地产调控政策达成“房住不炒”的意图，或将不可避免的带来广义流动性增速的下滑。

“出于对房价以及资产价格的担忧，我们后续可能会面对波动性更大的资金面环境。”他们表示。

监管层已多次表示对房地产金融风险的关注。央行在年度工作安排中称，要落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。银保监会在部署今年工作时，要求严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定。

中国央行货币政策委员会委员马骏日前表示，杠杆率上升得非常快，要求货币政策开始调整，但货币政策转向不能太快，应适度转向。他并称，有些领域的泡沫已经显现，近期上海、深圳等地房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。

**10日四城升级调控**

年初沪深等楼市过热引发住建部调研督导，从1月21日到1月30日，10日内已有京沪深杭四个热点城市升级了楼市调控，内容覆盖加强限购、提高交易成本、收紧房贷、保障刚需、整顿市场秩序等多方面。

中指院的马琛表示，本次各地出台的楼市调控政策主要以“打补丁、补漏洞”为主，是对各地之前楼市调控政策的补充，“其中力度最强当属上海针对居民信贷管理的强化”。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，上海房贷调控细则配合“121新政”，共同形成新的调控体系。上海早在2016年就已提出过“强化对首付资金来源审核”。本轮调控做出明晰化指导，明确了发放个人住房贷款的债务审核要求、时点要求，防范房地产金融风险，挤出炒房投机。

据贝壳研究院不完全统计，2020年至今已有无锡、常州、唐山、长沙、上海等城市明确严查购房者资金来源。

中原的张大伟表示，若上海能严查，那么市场很快会降温。后续银行落地执行这一政策的情况将影响上海市场走势。类似政策很可能也会在深圳、杭州等其他市场过热城市落地。

他并指出，上海并不是第一个自查城市，深圳曾在2020年4月公布自查结果，称未发现刚注册企业即申请经营贷的情况，辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

国家金融与发展实验室的房地产金融中心主任蔡真表示，此次上海房价上涨过快的原因主要在于供给面的土地供给减少，其次原因在于投资投机需求借助落户政策进一步放大。

他认为，总的来讲，上海当局针对火热的楼市出手迅速，体现了调控的职责担当。但能否取得效果还取决于“政策与市场博弈”的结果。房地产调控不能着眼于一时一势，而应重点推进长效机制建设，租赁住房REITs制度以及存量房产税的开征应是上海房地产长效机制建设的题中之义。

以下为近期各地调控政策一览：

--1月21日，上海发布调控新政，从加强限购、严格税收以及完善新房摇号制度等方面多管齐下。

--1月23日，深圳明确提出严查购房人身份和资金来源、若违规三年不能买房。

--1月27日，杭州规定落户该市未满五年者限购范围内限购一套住房。

--1月29日，上海要求辖内各商业银行对2020年6月以来发放的消费类、经营性贷款以及个贷进行全面自查。

--1月30日，北京要求各行对2020年下半年来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。（宿泱韫）